沈阳商业地产迎春 回报率高于住宅

许多人将住宅地产比喻成“小学生”，将商业地产比喻为“中学生”，二者在市场中的区别由此可见一斑。沈阳二手房沈阳租房

但多年来，这位“中学生”的成绩在沈阳楼市中远不及“小学生”那样好。然而，进入2010年，在政策面频频向住宅地产“施压”之时，沈阳商业地产终于迎来了属于自己的“春天”。沈阳二手房沈阳租房

大环境

调控政策让商业地产“很受益”沈阳二手房沈阳租房

长期在沈从事商业地产项目投资的孙先生，目前手中持有两套商铺、三套公寓。经过一年的细心经营，他粗略统计发现，五处房产使他获利将近20万元。沈阳二手房沈阳租房

“成绩很不错！”孙先生对自己在2010年的投资非常满意。在他看来，今年相对“轻松良好”的市场环境，使得他在商业地产投资领域创出近年来的一个新高。沈阳二手房沈阳租房

而商业地产市场环境的“转向”，很大程度上则要归功于国家对住宅市场的调控。正是从年初至今的一系列针对住宅市场的调控政策，让沈阳商业地产市场“很受益”。沈阳二手房沈阳租房

2010年新年伊始，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，为住宅市场内的投资者给予当头一棒。紧接着，国务院办公厅又出台了“国十一条”，即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%。沈阳二手房沈阳租房

政策风暴并未就此停止。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款从此前的不得低于40%提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。三天后，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定“等量齐观”，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。沈阳二手房沈阳租房

在许多商业地产业内人士看来，一系列政策必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。而在经济持续飞跃的时期内，商业地产自然成为了这部分资金的落脚点。沈阳二手房沈阳租房

春天到

沈阳商业地产市场

持续走强

如果将2009年楼市比喻为“小阳春”，那么2010年沈阳商业地产市场则成为了名副其实的“春天”。沈阳二手房沈阳租房

将其比喻为“春天”，不是因为在市场旺季中销售数据多么漂亮，而是在其淡季时依然能够保持较强的销售势头。沈阳二手房沈阳租房

通常，进入10月份之后，随着北方气候转冷，沈阳商业地产市场同住宅市场一样都进入到一年中的销售淡季。然而，今年沈阳商业地产市场的这个“淡季”却一点也不淡。不仅成交量持续走高，价格更是节节攀升。沈阳二手房沈阳租房

本月初时记者走访市场发现，公寓销售均价在8000元/的沈阳国贸中心，较10月份时的售价上涨了200元/；领先国际的写字间价格也从10月份的15000元/上涨到了18000元/；位于北站CBD中的华府新天地项目虽然公寓均价一直维持在12000元/左右，但项目目前的优惠幅度却明显低于以往。在记者调查的20个在售商业项目中，超过六成项目的价格有上涨趋势。沈阳二手房沈阳租房

就在众多商业项目纷纷提价或削减优惠的同时，商业地产的租赁市场价格也呈现出上升态势。沈阳二手房沈阳租房

记者走访商业项目较为集中的中街地区，在几家房产中介了解到，该区域内的公寓租赁价格较几个月前均出现不同程度上涨。“过去一套40平方米的公寓，租价在1600元/月左右。现在能涨到2000元/月，而且可租的房源还相对较少。”一位房产中介的工作人员说。沈阳二手房沈阳租房

对于在淡季中上调产品价格，曙光大厦策划经理乔军给出的解释是近来项目销售势头良好：“11月，我们的销售量环比增长了50%。这也是公司决定在12月调价的主要原因。”沈阳二手房沈阳租房

另外，位于和平区的一处尚未开盘的商业项目，目前客户积累效果也很不错。“我们暂定推出200套公寓，现在客户积累已 过了500组。”该项目销售负责人介绍说。沈阳二手房沈阳租房

找原因

商业地产高于住宅

对于2010年商业地产市场的“异军突起”，许多业内人士都早有心理准备。沈阳二手房沈阳租房

SOHO中国董事长潘石屹更是在住宅政策出台后表示：“商业和写字楼市场不会受到政策的任何影响。”沈阳二手房沈阳租房

潘石屹认为，随着新政加深，相当一部分流动性资本在进入住宅市场受限之后转向商业地产市场，商业地产在新政调控中迎来了新的发展契机，其内在投资价值被唤醒。潘石屹解释称：“以北京为例，从2007年开始，住房价格飞涨，而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上形成了“商住倒挂”的奇怪现象。今年政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”沈阳二手房沈阳租房

在沈阳，与潘石屹有同样看法的业内人士还有很多。丰瑞威士顿广场总经理助理谢会中对记者表示，之所以认为政策是对商业地产的利好，一个因素是信贷方面。“政策出台后，第二套住房的首付比例提高至50%，贷款利率变为了不低于基准利率的1.1倍。而这恰巧与商业性用房的信贷政策一致。”沈阳二手房沈阳租房

在信贷政策一致的情况下，目前沈阳商业地产的空间与投资要较住宅更高，因此也更能吸引投资者的目光。沈阳二手房沈阳租房

举个例子，沈阳2010年初主核心城区的住宅均价与商业均价分别在6000元/左右、9500元/左右。如果以主核心区域相邻的90普通住宅与40公寓为例，二者的年分别约为4%和6%。公寓的投资明显高于普通住宅，而沈阳部分商业项目的更高。沈阳二手房沈阳租房

“不仅如此，随着近几年住宅市场的蓬勃发展，城市人口数量不断增加，城市经济实力发生了翻天覆地的变化。这一切必将对未来商业地产带来更多需求。”乔军认为。沈阳二手房沈阳租房

看未来

沈阳商业项目价格仍看涨

已走入“春天”的商业地产市场在2011年，是否能保持这种好势头？我们不妨先看看今年的沈阳土地市场。沈阳二手房沈阳租房

据香港联祥集团对沈阳商业地产市场调查的数据显示，今年沈阳商业地产土地供应一直延续着去年的“温和”态势。11月份近100万的土地供应创出了今年沈阳商业地产市场土地供应的新高。沈阳二手房沈阳租房

除了土地供应量以外，商业地产土地楼面价的曲线变化也能反映出未来沈阳商业地产走势。数据中显示，今年前11个月，沈阳商业地产市场土地出让楼面价始终保持在1000~2000元/之间。由此推算，未来在该土地上开发的商业项目，其售价将至少在5000元/左右。沈阳二手房沈阳租房

虽然今年沈阳商业地产土地供应量有限，但这并不代表未来沈阳商业项目将逐渐转为稀缺。包括嘉里建设、佳兆业、恒隆广场、龙之梦等多个大体量商业地产项目都会在明年集中面市。它们为沈阳市场带来的不仅仅是充足的产品供应量，更会为沈阳商业地产市场注入一丝活力。沈阳二手房沈阳租房

“作为品牌商业地产企业，无论在开发经验，还是管理模式上，都会让人眼前一亮。目前，沈阳缺少这种标志性的商业地产项目。同时，市场也需要这样的项目来提振行业。”某业内人士指出，另外，一旦这些项目推向市场，首先提振的将是行业价格，“2011年，沈阳商业项目的价格仍会保持上涨势头。”沈阳二手房沈阳租房