专家为沈阳房地产把脉 新建商品房价格基本合理

9月12日至16日，“中国·沈阳2012秋季房地产展示交易会”将在沈阳奥体中心举办沈阳二手房沈阳租房。9月5日，市房产局举行秋季房交会专家论坛会，与会专家认为，现在沈阳新建商品住宅价格基本合理，正是消费者尤其是刚性需求消费者买房的好时机。

价格基本合理

沈阳市房地产开发研究会副会长张祥认为，目前，沈阳新建商品房价格基本合理。

从房价的值看，沈阳低于平均水平，在同类城市中处于中下游沈阳二手房沈阳租房。8月份，有关部门抽样调查了100个城市的房价，住宅每平方米平均8363元，而沈阳新建商品住宅每平方米6132元，排名在50名以后，比一些南方三线城市的房价还要低。

从房价的构成要素上看，近几年，土地、建材等价格上涨很快，人工成本大大提高。据测算，前几年开发利润多达20%以上，现在恐怕也就10%左右，接近社会平均利润水平。

从房价收入比看，沈阳并没有超标太多。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通行的是3—6倍，即一个家庭的3—6年总收入，可以买一套商品房。超过6倍，就意味着房价偏高。2011年，沈阳房价收入比是6.1倍沈阳二手房沈阳租房。现在，一线城市和准一线城市的房价收入比已经超过20倍。和他们相比，沈阳房价超标的部分，在可以承受的范围内，通过提高居民收入水平，是可以消化掉的。

从发展趋势看，沈阳房价下降的空间不大沈阳二手房沈阳租房。目前沈阳的住房需求很大：每年有6万对青年结婚，12万名大中专学生就业，十几万外地和农村人口涌入市区，几万户居民需要改善住房条件，再加上拆迁购房等，多种因素叠加，推动沈阳房地产市场蓬勃发展、方兴未艾，期望沈阳的房价也能像一线城市那样大幅下降是不现实的。

刚需买房好时机

辽宁城建学院教授石海均认为，对于刚性购房需求人群来说，现在出手买房正是好时机。

沈阳房地产市场是自住型和改善型为主的市场，投资投机购房者比例很小沈阳二手房沈阳租房。全市房价运行一直平稳，价格值远低于一线城市和同等城市，仍有较大上升空间，且没有大幅波动，当前期望房价大幅下降不符合市场规律。今年7月份，沈阳新建商品住宅价格环比指数100.1，同比指数99.0，说明沈阳市房地产市场处于价格相对平稳阶段。

更适宜首次置业

“综合各方面因素考虑，在当前形势下，购买二套房以上住房成本较高，而对首次置业者来说则是难得的好时机。”沈阳市房地产研究所副所长黄闯认为。

从供应层面来说，新开工面积和竣工面积增幅都高于水平约50%左右;从销售层面来说，部分指标处在波谷，近几个月刚性需求在正常释放沈阳二手房沈阳租房，改善性需求受到部分抑制，投资投机性需求销声匿迹;从政策层面来说，有保有压，首次置业得到保护，二次以上置业受压制。

信贷政策对首次置业很优惠。目前，购买首套房的首付比例，商业贷款已降至三成，公积金贷款可降至二成。在利率方面首次置业也享受诸多优惠，全市银行一般都给与9折或9.5折的利率优惠，部分银行甚至低至8.5折。首次置业比二次以上置业优惠幅度之大是前所未有的。

公积金贷款额度为历史。公积金贷款利率比商业贷款低2个多百分点。目前，全市职工单人缴存公积金的，贷款额度由25万元提高至30万元，夫妻双方缴存的，贷款额度由40万元提高至50万元，三方缴存的,贷款额度由50万元提高至60万元。

契税缴纳减少。今年4月，全市再次提高普通住房价格标准。普通住房价格标准一级区域由8290元/平方米调整为9470元/平方米，二级区域由6720元/平方米调整为7810元/平方米沈阳二手房沈阳租房。原三级区域取消，合并到二级区域。全市普通商品住房价格标准上调了1000多元钱，这使部分购房者缴纳的契税金额大幅减少。原来有些购买超过8290元/平方米和6720元/平方米房子消费者要按非普通商品住房标准缴纳4%的契税，调整后，现在只须交1.5%或1%的契税。

市场可供选择的商品房余地增大。去年全市商品房施工面积和竣工面积增幅很大，使得今年全市商品房供应十分充足。目前全市累计可售商品房和商品住宅面积同比分别增长约46%。

开发企业让利幅度大。近期沈阳房地产市场上打折促销活动频繁，团购8.6折、首付6万起、认筹一万抵三万、买一层送一层、汽车、在特价的基础上再打95折等等。

“房地产市场具有区域性的特点。在所有省会城市中，沈阳的房地产市场泡沫是的之一，在国家调控的大背景下，没有表现出大起大落的现象沈阳二手房沈阳租房。”沈阳建筑大学教授张沈生认为，现在，对于买房者尤其是刚性需求购房者来说，是一个较好的选房机会，选择空间更丰富，价格对比性更强。